Mit Forward-Darlehen niedrige Zinsen sichern

Wer aus einem bestehenden Darlehensvertrag für seine Immobilie aussteigen möchte, um ihn gegen einen Kredit mit den heute günstigen Zinsen zu tauschen, macht wegen der fälligen Vorfälligkeitsentschädigung oft einen schlechten Schnitt - vorausgesetzt, die Bank spielt überhaupt mit. Auch für denjenigen, der nach Ende der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach bringen muss, sollte sich rechtzeitig nach günstigen Konditionen umsehen.

Wer fest damit rechnet, dass die Zinsen mittelfristig steigen, kann sich trotzdem schon heute günstige Konditionen für die Zukunft sichern. Wer einem zu erwartenden Wiederanstieg der Zinsen in den kommenden Jahren vorbeugen möchte, hat die Möglichkeit, ein sogenanntes Forward-Darlehen (auch Vorrats-Darlehen genannt) abzuschließen. Bei einem Forward-Darlehen werden schon jetzt die Zinssätze für die zukünftige Anschlussfinanzierung festgelegt und verhindert, dass Immobilien-Eigentumer in den Folgejahren deutlich mehr Zinsen zahlen, als eigentlich notwendig wäre.

Interessant für Haushalte, deren Finanzspielraum ausgeschöpft ist.

Je nach Anbieter kann dieser Termin bis zu fünf Jahre in der Zukunft liegen. Angeboten werden allerdings nicht die Konditionen, die für Darlehen gelten, die jetzt aufgenommen oder verlängert werden. Für die Reservierung der Zinssätze wird vielmehr ein Aufschlag verlangt, der pro Monat Aufschubzeit je nach Anbieter 0,02 bis 0,03 Prozentpunkte beträgt.

Für die Darlehensnehmer schafft der Abschluss eines solchen Darlehens auf jeden Fall Sicherheit. Da die Konditionen für die künftige Anschlussfinanzierung schon jetzt festgelegt werden, drohen späterhin bei einem starken Zinsanstieg keine bösen Überraschungen. Interessant ist ein Forward-Darlehen deshalb vor allem für Kreditnehmer, deren finanzielle Spielräume ausgeschöpft sind und für die zusätzlichen Belastungen das Aus vom Traum eines Eigenheims bedeuten würde.

Achtung: Risiken und Nebenwirkungen

Bitte beachten Sie: Ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt, lässt sich (ebenso wie bei einer Umschuldung gegen Vorfälligkeitsentschädigung) nicht mit Sicherheit voraussagen, denn der Erfolg eines solchen Vertrages hängt mit der zukünftigen Entwicklung der Hypothekenzinsen zusammen.

Seiner Natur nach ist ein Forward-Darlehen in jedem Fall immer eine Zinsspekulation. Und diese kann auch fehlschlagen. Diese Erfahrung mussten einige Darlehensnehmer machen, die sich für ein solches Angebot entschieden haben, als die Zinsen noch höher waren. Da sich Hypothekenzinsen nach wie vor auf ihrem historischen Tiefpunkt bewegen, dürften die Risiken überschaubar sein und die Chancen überwiegen.

Wer ein Forward-Darlehen abschliessen möchte, muss sich aber im Klaren darüber sein, dass er einen verbindlichen Vertrag abschliesst und es sich nicht um ein Optionsgeschäft handelt. Sollte sich bei Auslaufen der Zinsbindung herausstellen, dass am Markt günstigere Zinsen geboten werden als bei dem vereinbarten Forward-Darlehen, so kann nicht einfach auf dieses verzichtet werden. Bei einer Nichtabnahme würde dann vielmehr eine mehr oder minder saftige Nichtabnahmeentschädigung verlangt.

Zu beachten ist deshalb auch, dass der Forward-Darlehensnehmer doppelt bestraft wird, wenn die Immobilie zwischenzeitlich verkauft werden muss. Denn dann muss er eine Vorfälligkeitsentschädigung für das alte Darlehen und eine Nichtabnahmeentschädigung für das neue Darlehen zahlen.

Dringend zu empfehlen ist weiterhin, sich nicht mit dem erstbesten Forward-Angebot der bisherigen Bank zufrieden zu geben, sondern zunächst den Markt zu sondieren. Wenn die Zinsbindung in den nächsten 12 Monaten endet, kann schließlich auch ein normales Darlehen die bessere Alternative sein. Einzelne Banken verlangen bis zu 12 Monaten keine Bereitstellungszinsen. Die aktuellen Konditionen können somit ohne Aufschlag gesichert werden.