Wer ist Bauherr?

Bauherren sind alle Personen - natürliche Personen, juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts - die ein Bauvorhaben "veranlassen" und damit eine Gefahrenquelle schaffen.

Gegen Schwierigkeiten und Probleme, die sich aus der Eigenschaft eines Bauherrn ergeben, kann man sich durch ausreichende Planung und Aufsicht sowie gegen etwaige Schadenfälle durch den Abschluss einer Bauherren-Haftpflichtversicherung weitgehend schützen.

Wozu soll der Abschluss einer Bauherren-Haftpflichtversicherung gut sein?

Es ist eine weit verbreitete Meinung, der Bauherr habe kein eigenes Haftpflichtrisiko, da er den Bau nicht selbst durchführe, sondern damit einen sachverständigen Personenkreis betraue.

Tatsächlich aber ist der Bauherr ist damit nicht von den eigenen Sorgfaltspflichten befreit. Er kann sehr schnell in einen Haftpflichtschaden verwickelt sein, und zwar wegen Verletzung

• der Verkehrssicherungspflicht (mit der Einrichtung der Baustelle, dem Aufstellen von Baubuden und Geräten, dem Stapeln von Material, dem Absperren des Baugeländes),
• der Überwachungspflicht,
• der Auswahlpflicht.

Wie Gerichtsurteile zu den Verkehrssicherungspflichten des Bauherrn zeigen, setzt er sich dem Risiko eigener Haftung aus, wenn z. B.

• Baumaterial auf der Fahrbahn gelagert wird, ohne ordnungsgemäß abgesichert zu sein, und es deshalb zu einem Verkehrsunfall kommt;
• die Kellerschächte des kurz vor der Vollendung stehenden Neubaus nicht provisorisch abgedeckt sind (weil z.B. die Roste noch nicht angeliefert wurden);
• in einer engen Straße ohne Bürgersteig eine Latte des Bauzaunes, die sich gelockert hatte, auf ein vorbeifahrendes Auto fällt;
• ein spielendes Kind in eine nicht abgedeckte Kalkgrube stürzt und dadurch schwere Augen- oder Hautverätzungen erleidet (Das Aufstellen eines Schildes: "Betreten der Baustelle verboten. Eltern haften für ihre Kinder!" hat mehr psychologische Wirkung und befreit den Bauherrn nicht von der Haftungspflicht);
• der Bauherr es bei der Aufstockung seines Mietshauses unterlässt, die Hausbewohner darauf aufmerksam zu machen, dass im unteren Stockwerk wegen der Bauarbeiten das Treppengeländer entfernt werden musste und deshalb jemand stürzt und sich schwer verletzt;
• jemand auf einem provisorischen Verbindungsweg zwischen Straße und fertigem Haus einen Unfall erleidet (Verunreinigungen der Straße, zum Beispiel durch Ausschachtungsarbeiten, müssen beseitigt werden).

In allen Beispielen handelt es sich um höchstrichterliche Urteile. Der Bauherr hat hier seine Verkehrssicherungspflicht schuldhaft verletzt, da auch für ihn als Laien die für Dritte bestehende Gefahren ersichtlich waren oder von ihm hätten erkannt werden müssen.

Wegen der vielen Schadenmöglichkeiten gilt in der Rechtsprechung: der Bauherr als Veranlasser des Bauvorhabens "eröffnet" eine Gefahrenquelle und ist verpflichtet, für die Abwendung von Personen- und Sachschäden zu sorgen (Verkehrssicherungspflichten).

Dabei kann er seine Aufsichtspflicht nicht auf andere Personen übertragen.

Nach welchen Gesichtspunkten haftet der Bauherr?

Der Bauherr haftet im allgemeinen wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, die die Rechtsprechung aus § 823 des BGB entwickelt hat.

Das bedeutet für den Geschädigten, er muss

• den ursächlichen Zusammenhang zwischen einem Tun oder Unterlassen und der Schädigung und
• das Verschulden des Bauherrn beweisen.

In der Praxis spielt der § 909 BGB eine wichtige Rolle. Er legt den Umfang der Sorgfaltspflicht des Bauherrn bei Grundstücksvertiefungen (zum Beispiel Baugruben) fest, die oft Ursachen für Schäden an Nachbargebäuden sind.

Die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Aufmerksamkeit und Fähigkeit des Bauherrn. Dies und die wiederkehrenden Hinweise der Gerichte, der Bauherr habe für die Beseitigung festgestellter, gefahrbringender Umstände zu sorgen und Zweifeln nachzugehen, zeigen die Notwendigkeit einer Bauherren-Haftpflichtversicherung.

Wer haftet bei Schädigung der Nachbarn?

Der Bauherr muss nicht nur am Bauvorhaben völlig unbeteiligte Personen wie spielende Kinder und Passanten, sondern auch Anlieger und Nachbarn im Bereich des Baugrundstücks vor Schaden schützen. Dies betrifft

• Schmutz und Staub,
• Absperrungen,
• Baustellenfahrzeuge,
• Abladen von Material.

Wird der Zugang zu Ladengeschäften und Gewerbebetrieben durch Bauzäune, Baumaterial, Baufahrzeuge behindert, können Umsatzeinbußen die Folge sein.

Gewöhnliche und ortsübliche Störungen - je nach Lage der Baustelle gelten im Geschäftszentrum oder in einer Wohnsiedlung unterschiedliche Richtlinien - müssen von Nachbarn und Anliegern in Kauf genommen werden. Durch neuzeitliche Baumethoden und den Gebrauch moderner Maschinen sind Belästigungen über das unvermeidliche Maß hinaus aber zu vermeiden.

Können wesentliche Beeinträchtigungen - wenn auch vom Bauherrn unverschuldet - nicht verhindert werden, kann der Betroffene vom Bauherrn einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Ein Anspruch auf Ersatz des vollen Schaden besteht jedoch nicht. Übersteigen die Störungen hingegen das vermeidliche Maß, haben die Nachbarn einen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung. Bei Verschulden des Bauherrn ist er zum vollen Schadenersatz verpflichtet.

Wer haftet bei Vertiefungen?

Die Zahl der Schäden durch Vertiefungen (Baugruben) steigt. Hier setzt eine Vorschrift des § 909 BGB an: Ein Grundstück darf nicht in der Weise vertieft werden, dass der Boden des Nachbargrundstückes die erforderliche Stütze verliert, es sein denn, dass für eine sonstige Befestigung gesorgt wird.

Diese Vorschrift wendet sich nicht nur an Architekten und Unternehmer, sondern vor allem auch an den Bauherrn. Jede bewusste oder fahrlässige Untätigkeit bei erkannten oder erkennbaren Unzulänglichkeiten gehen zu seinen Lasten.

Jeder Versuch, sich bei Schäden an Nachbarhäusern auf deren mangelhafte Beschaffenheit zu berufen, ist aussichtslos. Die Rechtsprechung hierzu ist eindeutig: Auf die Besonderheiten des Nachbarhauses ist Rücksicht zu nehmen, auch wenn dadurch größere Aufwendungen entstehen. Der Bauherr hat in diesen Fällen nicht einmal Anspruch auf eine Beteiligung des Nachbarn an höheren Baukosten.

Eine Ausnahme gilt nur, wenn es sich um unzumutbare Belastungen handelt, die zu dem Nutzen eines Grundstückes in keinem Verhältnis stehen.

Wer haftet gegenüber Mietern?

Häufig erheben auch Mieter Schadenersatzansprüche gegen den Bauherrn, weil sie bei Umbauarbeiten oder beim Beziehen von Neubauwohnungen Unfallschäden erlitten haben durch:

• abgestelltes Baumaterial in Treppenhäusern,
• Fehlen von Geländern und Beleuchtung,
• mangelhafte und unterbliebene Abdeckungen über Lichtschächten,
• provisorische Verbindungswege zwischen Haus und Straße.

Haftungsfragen gegenüber Mietern werden im Zuge der Altbausanierung, bei der die Mieter während des Umbaus häufig in ihren Wohnungen bleiben, eine verstärkte Rolle spielen.

Wer haftet beim Bauen in eigener Regie?

Führt der Bauherr Arbeiten in eigener Regie aus, wächst sein Risiko erheblich. Rechtlich wird er hiermit sogar zum Unternehmer - und auch als solcher behandelt.

Hilfskräfte (Freunde, Fremde, Verwandte) sind durch die Berufsgenossenschaft versichert, und zwar gleichgültig ob

• sie haupt- oder nebenberuflich mitarbeiten,
• ein Entgelt erhalten,
• das Bauvorhaben der Berufsgenossenschaft gemeldet worden ist.

Im Schadenfall zahlt zunächst die Berufsgenossenschaft, hat aber ein Rückgriffsrecht auf den Bauherrn für ihre gesamten Aufwendungen, von dem sie auch Gebrauch macht.

Auf die Gefahren beim Bauen in eigener Regie und auf die Haftung des Bauherrn weist ein Merkblatt hin, in dem gleichzeitig der Abschluss einer Bauherren-Haftpflichtversicherung empfohlen wird.

Welche Rolle spielen Architekt oder Unternehmer im Zusammenhang mit der Bauherrenhaftung?

Bauherr, Architekt und Unternehmer haften gesamtschuldnerisch. Das heißt, ein Geschädigter kann sich im Schadenfall direkt an eine dieser Personen wenden. Es gibt keine Bestimmung, die einen Geschädigten verpflichtet, von mehreren Gesamtschuldnern denjenigen zuerst in Anspruch zu nehmen, der die Hauptverantwortung für den Schaden trägt.

Auch vertragliche Abmachungen zwischen Bauherren einerseits und Architekten oder Unternehmern andererseits, in denen die vollständige Übernahme von Schadenaufwendungen gegenüber Dritten durch Architekten oder Unternehmern festgelegt ist, sind für die gesamtschuldnerische Haftung gegenüber Dritten unbedeutend.

Umfang des Versicherungsschutzes

Versichert ist die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers als Bauherr für Neubauten, Umbauten, Reparaturen, Abbruch- und Grabearbeiten. Mitversichert ist dabei das Haus- u. Grundstücksrisiko für das zu bebauende Grundstück. Die Versicherung endet mit der Beendigung der Bauarbeiten, spätestens drei Jahre nach Vertragsbeginn. Sind die Bauarbeiten in dieser Zeit nicht abgeschlossen, so ist eine Verlängerung des Versicherungsschutzes zu beantragen.

Voraussetzung: Planung, Bauleitung und Bauausführung werden nicht selbst vorgenommen.

Aber: Das Bauen in eigener Regie kann gegen einen Prämienzuschlag - abhängig vom Wert der Eigenleistung - mitversichert werden.

Die Leistungen der Bauherren-Haftpflichtversicherung:

• Prüfung des geltend gemachten Schadenersatzanspruches,
• Abwehr unberechtigter Schadenersatzforderungen,
• Übernahme einer Rechtsschutzfunktion, wenn es zu einem Haftpflichtprozess kommt (bei der Prozessfreudigkeit und den hohen Streitwerten in Bauprozessen ein entscheidender Vorteil),
• Bezahlung des Schadens bei berechtigten Ansprüchen.

Das Grundstücks-Haftpflichtrisiko ist bis zur Bauabnahme - längstens jedoch bis zum Bezug des Gebäudes - in der Regel prämienfrei mitgedeckt.

Im Rahmen eines Haus- u. Grundstücks-Haftpflichtversicherungsvertrages wird die Bauherren-Haftpflichtversicherung meist mit einem geringen Betrag (z.B. 25.000,-- € oder häufig auch mehr) je Bauvorhaben mitversichert. Dadurch soll vermieden werden, dass ein Hausbesitzer für jede Umbau- oder Reparaturarbeit eine Versicherung abschließen muss.

In der Privat-Haftpflichtversicherung ist, im Rahmen des mitversicherten Haus- u. Grundbesitzerrisikos, die gesetzliche Haftpflicht als Bauherr oder Unternehmer von Bauarbeiten mit meist unterschiedlichen Höchstsummen je Bauvorhaben mitversichert. Wird dieser Betrag überschritten, so entfällt die Mitversicherung. Es gelten dann die Bestimmungen über die Vorsorgeversicherung (§ 2 AHB).

Die Beiträge für eine Bauherren-Haftpflichtversicherung können Sie steuerlich geltend machen (abzugsfähige Werbungskosten).

Wann beginnt und endet der Versicherungsschutz?

Der Versicherungsschutz erstreckt sich auf die während der Dauer der Bauzeit eintretenden Schadenereignisse und endet grundsätzlich mit der Bauabnahme. Deshalb ist die Prämie nach der Dauer der Bauzeit bemessene Einzelprämie.

Wird ein Bau in Etappen errichtet, so besteht Versicherungsschutz für die gesamte - auch die zwischen den Bauabschnitten liegende - Zeit.

Der Versicherungsschutz endet mit der Beendigung der Bauarbeiten (Bauabnahme, Bezug des Gebäudes), spätestens jedoch 3 Jahre nach Versicherungsbeginn, soweit kein abweichender Zeitraum vereinbart wird.

Welche Deckungssummen braucht der Bauherr?

Die Standarddeckungssummen betragen 3.000.000 € pauschal für Personen- und Sachschäden. Die Vereinbarung höherer Deckungssummen ist möglich.

Die Gesamtleistung für alle Schäden eines Versicherungsjahres betragen das Doppelte der Deckungssummen.

Was ist vom Versicherungsschutz ausgeschlossen?

Ausgeschlossen vom Versicherungsschutz sind:

• Schäden am eigenen Bauwerk,
• Schäden an geliehenen oder gemieteten Sache.

Nicht versichert sind auch Haftpflichtansprüche aus Sachschäden durch:

• Einwirkung von Temperatur,
• Gase, Dämpfe oder Feuchtigkeit oder Niederschläge (zum Beispiel Rauch, Ruß, Staub),
• Abwässer,
• Senkung von Grundstücken (auch eines darauf errichteten Bauwerkes oder eines Teils von diesem),
• Erdrutschungen,
• Erschütterungen infolge Rammarbeiten,
• Überschwemmungen stehender oder fließender Gewässer,
• Veränderung der Grundwasserverhältnisse.